La nueva legislación sobre Apartamentos Turísticos y el conflicto de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística.
En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los estándares de apartamentos turísticos en Andalucía, atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.
Aunque pretendió realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.
Comenzaremos por lo recogido enel artículo 11.3 del Decreto 194/2010recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos ubicados en el suelo no urbanizable , no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos servidores . Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentran en suelo rústico no serían posibles acogerse a este régimen de propiedad horizontal.
Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbano como suelo urbano o suelo urbanizable en los que permite la implantación de apartamentos turísticos del grupo de edificios / complejos , (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente )se podrá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten pueden ser coincidentes con una unidad de alojamiento.
Por tanto , mientras que en suelo no urbanizable , no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable sí es posible la división horizontal pero cuando pertenezca al Grupo Edificios / complejos , es decir, cuando ocupe la totalidad del edificio. Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y los apartamentos: 42.1 : «
Específicamente se pueden constituir en régimen de propiedad horizontalo figuras afines los alojamientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves …… ”. Por tanto, solo podría constituirse en este régimen los edificios del grupo / complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera de los conjuntos del grupo.
Asistiendo a ambas normas, en esos momentos, solo podríamos acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio / complejos de 3 o más llaves, ubicadas en suelo urbano o urbanizable.
Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce una modificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los departamentos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines . Pretenda que este Decreto sea compatible con lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual solo lo haríamos del grupo Edificios / Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b ) de la misma Ley, que permite la existencia de determinados q ue ocupen partes no independientes de edificio s (Grupo Conjuntos).
Por tanto,con este Decreto, los hoteles de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos pueden ser constituidos también en el régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los apartamentos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios / complejos, solo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.
Igualmente permite que los apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos puedan situarse sobre suelos calificados como de uso característico turístico y terciario , ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.
Con la última modificación introducida por el DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo,que reforma en múltiples artículos la Ley 13/2011 de Turismo, se produce una importante novedad y es que todos los dispositivos de apartamentos turísticos pueden constituirse como propiedad horizontal . De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “ en los supuestos en los que se permiten por el planeamiento urbano, los alojamientos de alojamiento turístico pueden constituirse en el régimen de propiedad horizontal o figuras afines , estar a veces en todo caso al cumplimiento del principio de la unidad de explotación …… «.
Al referirse en general, sin distinguir, a “ los locales de alojamiento turístico«, Queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, específicos de su grupo y categoría.
Grabar que en la redacción dada, antes de la modificación citada, este artículo en la ley 13/2011 solo puede constituirse en este régimen los apartamentos del grupo de edificios / complejos cuando tienen mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjunto, pero para el grupo de edificios / complejos específicos la exigencia de 3 llaves mínimo.
Por tanto, con esta última modificación, actualmente, enun mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte solo a tres o más unidades de alojamiento determinados al uso turístico. Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello. Entodo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación , por lo que debe ser una misma empresa la que, con el contrato correspondiente, explotar para multas turísticas todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento )
Llegados a este punto, considera importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se encuentran en el mismo inmueble.
Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de «turismofobia».
En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal , que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.
«12. El acuerdo por el que se limita o condiciona el ejercicio de la actividada que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá El voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representa las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezca cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% . Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. »
Pero ¿¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble ?
Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios pueden adoptar medidas restrictivas o de cierto control respecto de la explotación turística de especificar pisos / apartamentos de su inmueble: “ pueden acordar limitaciones o condiciones ” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble .
Como vemos no recoge expresamente que pueden prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y el alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.
En todo caso, la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentales en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.
Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de los mecanismos arbitrarios y los instrumentos que podrían ser esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo de la actividad turística , sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.
Córdoba, 24 de julio de 2020
María Serrano García (Socio Consultor de ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA)
